Sở hữu chung và sở hữu Riêng nhà chung cư là những vấn đề còn ít người để tâm. Việc hiểu rõ những quy định về sở hữu Chung – Riêng sẽ giúp chủ sở hữu tránh những tranh chấp pháp lý phát sinh giữa các bên: Chủ sở hữu căn hộ/ kiot/ shophouse và Chủ đầu tư, đảm bảo quyền lợi của các bên.
Theo quy định tại khoản 15 và 16, Điều 3, Luật Nhà ở 2014 thì phần sở hữu chung và sở hữu riêng trong tòa nhà chung cư được quy định như sau:
Phần sở hữu riêng trong tòa chung cư gồm:
- Phần diện tích thông thủy bên trong căn hộ bao gồm cả lô gia, ban công của căn hộ đó.
- Hệ thống trang thiết bị, vật dụng, đồ đạc nằm trong căn hộ.
- Sân vườn của căn hộ đó nếu có…
Phần sở hữu chung trong tòa chung cư:
- Phần diện tích còn lại của tòa nhà chung cư ngoài phần riêng trong căn hộ
- Khoảng kết cấu chịu lực như: Khung cột chịu lực, tường chịu lực, tường bao, tường phân chia các căn, mái nhà, sân thượng, cầu thang bộ, hành lang
- Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật: Hệ thống điện, truyền hình, cáp quang, chuông báo, hệ thống camera, thang máy, hầm để xe, hệ thống cấp thoát nước, thông tin liên lạc.
- Hệ thống cơ sở hạ tầng bên ngoài nhưng được kết nối trực tiếp với tòa nhà.
- Các công trình công công của dự án như sân chơi trẻ em, sân thể thao, bể bơi, vườn hoa, công viên…
Ai quản lý phần sở hữu chung tại chung cư?
Toàn bộ các phần sở hữu chung tại chung cư sẽ được bên chủ đầu tư đính kèm trong hợp đồng mua bán kí với khách hàng. Những danh mục này sẽ được sử dụng đúng mục đích và đều được các đơn vị quản lý như sau:
- Đối với phần sở hữu chung có mục đích để ở thì các chủ sở hữu (nhà chung cư có trách nhiệm cùng quản lý.
- Nếu nhà chung cư có đơn vị quản lý vận hành thì giao cho đơn vị quản lý vận hành quản lý phần sở hữu này.
- Đối với nhà sinh hoạt cộng đồng của tòa nhà thì do ban quản trị hoặc đơn vị quản lý vận hành quản lý.
Thực trạng những tranh chấp về quyền sở hữu Chung – Riêng trong nhà chung cư
Gần đây, nhiều khu chung cư tại Hà Nội xảy ra các vấn đề phát sinh liên quan đến sở hữu Chung – Riêng.
Điển hình nhất trong những phức tạp này là vụ tranh chấp tầng hầm để xe tại The Manor – khu đô thị được coi là cao cấp nhất Hà Nội. Ở khu đô thị 54 Hạ Đình, quận Thanh Xuân, dân dứt khoát khẳng định lối đi trong khu nhà thuộc sở hữu chung, trong khi chủ đầu tư khăng khăng họ được phép quản lý và khai thác vì điều này đã ghi trong quy chế. Còn ở chung cư 17 tầng Cầu Diễn, Quận Nam Từ Liêm, tầng hầm chẳng ai tranh chấp, nhưng chủ đầu tư và người dân lại mâu thuẫn về diện tích sân thượng…
Do tính phức tạp trong nội dung luật lệ, quy định, văn bản hay thời điểm và đối tượng ban hành, việc giải quyết vấn đề này không đơn giản. Trường hợp không được xử lý kịp thời sẽ dẫn đến xung đột giữa Chủ đầu tư và chủ sở hữu/người sử dụng.
Mâu thuẫn chủ yếu phát sinh từ việc các bên không đi đến thống nhất được tỷ lệ phân chia diện tích khu vực Chung – Riêng hoặc phân định khu vực thuộc sở hữu của bên nào. Căng thẳng giữa cư dân và Chủ đầu tư dẫn đến hoạt động của Tòa nhà bị đình trệ, các dịch vụ hoặc tiện ích không được cung cấp đầy đủ.
Luật nhà ở quy định thế nào về phân định sở hữu Chung – Riêng?
Trong quá trình xây dựng, cách thức phân định sở hữu Chung và sở hữu Riêng được xác định dựa trên hợp đồng giữa các bên liên quan và theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014.
Bộ Xây dựng cũng đã ra thông tư quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, căn hộ nhà ở xã hội trong dự án. Theo đó, hợp đồng phải ghi rõ diện tích chung riêng, mức phí… để dễ quản lý
Tầng hầm chung cư thuộc sở hữu của ai
Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư (ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016 của Bộ Xây dựng) quy định rõ: quyền sở hữu và quản lý chỗ đỗ xe ôtô tại chung cư. Việc mua bán, cho thuê chỗ để ôtô được ghi chung trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc lập một hợp đồng riêng.
Chỗ để xe máy, xe ba bánh, xe cho người khuyết tật thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư. Riêng với chỗ để ôtô, người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư có thể quyết định mua hoặc thuê chỗ; trường hợp không mua hoặc không thuê thì chỗ đỗ ôtô này thuộc phần sở hữu của chủ đầu tư. Chủ đầu tư không được tính vào giá bán, giá thuê chi phí đầu tư xây dựng chỗ đỗ ôtô này.
BÀI VIẾT LIÊN QUAN
- Quy định về Ban quản lý chung cư, Ban quản lý tòa nhà là gì
- Quy định về kinh phí bảo trì nhà chung cư
- Mua chung cư trả góp cần bao nhiêu tiền
Từ khóa: Phần sở hữu riêng của chủ đầu tư; Phần sở hữu chung trong nhà chung cư; Sở hữu chung sở hữu riêng; Thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng trong nhà chung cư; Quy định về sở hữu chung cư; Phần diện tích khác trong nhà chung cư; Tầng hầm thuộc sở hữu chung hay riêng; Diện tích sử dụng chung của chung cư
Kingland Hanoi hiện là đơn vị tư vấn bất động sản với hơn 5 năm kinh nghiệm tại thị trường cùng đội ngũ chuyên gia đa lĩnh vực. Thông tin liên hệ:
Gmail: kinglandhanoi.vn@gmail.com
Website: kinglandhanoi.vn
