Bất động sản là một bộ phận của nền kinh tế việt nam và phải tuân thủ theo các quy luật kinh tế vĩ mô của thị trường này. Khi đã nắm chắc các diễn biến của yếu tố vĩ mô và tác động của nó lên thị trường, thì cho dù thị trường có biến động ra sao, nhà đầu tư có thể phân tích, dự đoán và đưa ra chiến lược hợp lý cho danh mục đầu tư của mình.
Vậy những yếu tố vĩ mô nào ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản và chúng quan trọng thế nào trong công cuộc đầu tư bất động sản? Kingland Hanoi sẽ phân tích để anh/ chị hiểu rõ hơn
Chính sách điều hành Lạm phát
Có 2 dạng lạm phát:
- Lạm phát do cầu kéo: Nhu cầu về loại hàng hóa tăng lên đột biến; nhu cầu tiêu dùng của người dân gia tăng
- Lạm phát do chi phí đẩy: Nguyên liệu tăng cao, tiền lương, giá cả nguyên liệu đầu vào, máy móc, thuế..
Khi chỉ số lạm phát có xu hướng tăng do những bất ổn về yếu tố vĩ mô thế giới như: chiến tranh Nga- Ucraina, kinh tế thương mại – chính trị giữa Mỹ và Trung Quốc, nhiều ý kiến cho rằng: Rót tiền đầu tư vào bất động sản được xem là một phương án giúp bảo toàn dòng vốn trước rủi ro. Theo ý kiến của TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, nếu lạm phát xảy ra do tăng trưởng kinh tế, nhu cầu mua các sản phẩm bất động sản ( đất nền, căn hộ chung cư, nhà mặt phố…) sẽ được đẩy lên và giúp làm tăng giá trị của BĐS. Tuy nhiên, nếu lạm phát được hình thành bởi các chi phí như nguyên vật liệu, chi phí lao động tăng sẽ dẫn đến hạn chế nguồn cung BĐS.
Một trong những lo ngại lớn nhất hiện nay là việc các nhà đầu tư đổ xô vào BĐS sẽ có nguy cơ tạo ra tình trạng “bong bóng” tài sản. Trên thực tế, trước tình trạng tín dụng vào BĐS gia tăng, lo ngại những rủi ro trên thị trường này tác động tới hệ thống ngân hàng cũng như nền kinh tế nói chung
Như vậy, việc trú ẩn vào BĐS trong lạm phát có tính hai mặt và nhà đầu tư phải hết sức cẩn trọng. Nhà đầu tư nên phân chia tài sản để vừa đảm bảo có đầu tư hợp lý, đem lại lợi nhuận thỏa đáng, đồng thời đảm bảo được an toàn cho tài sản một cách tốt nhất, không nên chỉ đổ vốn vào BĐS”
Chính sách điều hành lãi suất
Theo đánh giá, việc ngân hàng cho vay tín dụng đối với lĩnh vực chứng khoán, bất động sản (BĐS) có nhiều rủi ro nên rất cần thận trọng. Trường hợp lãi suất tăng cao, bất động sản giảm giá sẽ ảnh hưởng tới khả năng thanh khoản và thu hồi nợ của ngân hàng và ảnh hưởng tới hệ thống tài chính
Lãi suất bắt đầu tăng và neo ở mức cao :
Lạm phát tăng cao, để giảm lạm phát thì nhà nước tăng lãi suất, xiết tín dụng, thu hồi tiền về ngân hàng; Gây khó khăn cho các nhà đầu tư bất động sản, khó khăn cho thanh khoản…
Năm 2022-2023, Ngân hàng nhà nước kiểm soát chặt chẽ rủi ro tín dụng đối với những lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro cao như: Trái phiếu, chứng khoán, BĐS, trong đó gồm một số phân khúc BĐS căn hộ cao cấp, biệt thự ven biển, khu nghỉ dưỡng. Với các dự án BĐS nhà ở công nhân, nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp, đều là những sản phẩm cần thiết và vẫn được NHNN khuyến khích cho vay
Lãi suất bắt đầu giảm :
Khi lạm phát giảm, tỷ giá ổn đinh, nhà nước sẽ bơm tiền hỗ trợ nền kinh tế, Tín dụng tăng, ngân hàng cho vay nhiều… Dự đoán đến 2024 khi lạm phát ở Mỹ giảm xuống mức 3% và Fed sẽ hạ lãi suất, đồng $ suy yếu, áp lực tỷ giá VND/USD giảm, Ngân hàng nhà nước sẽ bơm tiền để khôi phục kinh tế
Chính sách điều hành tỷ giá:
Khi tỷ giá VND/USD tăng lên:
Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chắc chắn sẽ bị tiêu cực bởi khối ngoại rút tiền về; hoặc khi đó nhằm ổn định tỷ giá, ngân hàng nhà nước tăng lãi suất thì trong nước cũng sẽ rút tiền về khiến dòng tiền biến mất khỏi thị trường bất động sản. Hiện tại 2022-2023 sẽ là 2 năm khó khăn cho thị trường bất động sản: Chủ đầu tư thiếu hụt vốn để phát triển các dự án, nhà đầu tư, nhà đầu cơ chịu thêm 1 khoản lãi suất cực lớn nếu dùng đòn bẩy tài chính quá cao
Khi tỷ giá VND/USD ổn định:
Thu hút vốn đầu tư FDI, thu hút lượng kiều hối, bất động sản công nghiệp sẽ phát triển, các doanh nghiệp bất động sản huy động vốn trên thị trường quốc tế dễ dàng hơn, kinh tế phát triển, nhu cầu bất động sản vẫn tăng trong dài hạn. Đây cũng là khởi đầu cho 1 chu kỳ bất động sản mới, thị trường bước vào giai đoạn phục hồi
>>Có thể bạn cần đọc:
- Thị trường tài chính và Thị trường bất động sản có tác động lẫn nhau?
- Chu kỳ kinh tế là gì? chu kỳ bất động sản?
- Mối quan hệ Thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản
- Tóm tắt lịch sử 28 năm của ngành Bất động sản
Xem thêm các thông tin hữu ích tại chuyên mục: https://kinglandhanoi.vn/kien-thuc/
Kingland Hanoi hiện là đơn vị tư vấn bất động sản với hơn 5 năm kinh nghiệm tại thị trường cùng đội ngũ chuyên gia đa lĩnh vực.
Gmail: kinglandhanoi.vn@gmail.com
Website: kinglandhanoi.vn
